川崎市で弊社管理のＳビルにて
家族経営の学習塾が入居しておりました
家族経営というのは賃借人の息子Ａさんが塾長を務めている状況です
数年入居頂いたのですが 少子化で学習塾も厳しい時勢の様で
いよいよ賃料を滞納が始まってしまったのです。
弊社の場合、家賃保証会社に入居者様ご契約頂き家賃滞納リスクを回避しているので安心していたのですが
この時実は賃借人が他界されていて存在しないことがＡさんとのやり取りの中で発覚したのです。
主にこの学習塾は塾長が賃借人の息子だったこと、問題行為なども無く建物利用を頂いていたため、
賃借人へご連絡する機会が結果的に殆ど無かったのです。
通常賃借人が死亡した場合、その家族が賃貸契約の清算を行うことになりますが、
塾長たる息子はその連絡を怠り（善意悪意は不明）そのまま塾を２年以上運営していたのです。
賃借権は相続されるものですから、 賃借人の配偶者と子供がこの賃借権を相続しているとみなすことが出来る訳で
賃料滞納に対する代位弁済を家賃保証会社Ｊに求めると「契約書上は賃借人が死亡した場合は保証契約は終了してしまう」という説明を受けました。
泡を食って、私は真偽を確認すべく契約書を熟読しました すると、
確かに説明の通り死亡の場合は保証契約が終了する旨記載もございましたが、
但し書きとして「賃貸借契約が相続された場合はこの限りでは無い。」という記載も有ったのです。
弊社からしますと、賃借人の息子が父親の死亡後に事業を２年も継続していた事実から鑑みると、事業承継し相続していると見なすことが出来ると考えたのです。
（賃借人の死亡に対する大家様（弊社＝管理会社含む）への告知を怠ったことをあえて目をつぶったとして）
この弊社からの主張に対し、家賃保証会社Ｊは数日検討した後に「相続したと見なした場合、保証契約者の名義変更をして欲しい」との説明が有りました。
これは言い逃れでは無く、保証契約を継続する姿勢での説明でした。
確かに保証契約上の名義変更は必要だと弊社も納得しＡさんに説明しようとしましたが、この協議を知る筈も無いのですがＡさんは雲隠れし音信不通に陥ってしまったのです。
様々な手段でアクセスするも連絡が着かない為、
保証会社とも協議を繰り返し何度も行った結果として、
また弊社と家賃保証会社Ｊとの取引数と実績を評価頂き、
特例的に限度額に近いカタチでの保証を受けることが出来ました。
その後コンタクトを繰り返した結果Ａさんとも連絡が付き、大家様は大きな損害を被ることなくＡさんと書面による合意清算をして次期入居者募集を開始出来る様になりました。
決してメデタシメデタシでは無いのですが、漸く前向きなフェーズに入りました。
一日も早く次期入居者を誘致し大家様にご安心頂ける様に努めて参ります。
【ポイント】
・例外無く定期的な賃借人本人（連帯保証人含む）との連絡を怠ってはならない。
・賃貸契約に付随して取り交わす契約の約款も隈なく確認しなくてはならない。
・継続的なアライアンスが時に効力を発揮することが有る。